יזמים שרכשו או שוקלים לרכוש שטח משרדים כהשקעה – הבלוג הבא מיועד אליכם.
קשה למצוא שוכר לחלל במצב מעטפת, כלומר שאינו בנוי. קהל היעד למשרדים בעלי שטח הקטן מ 500 מ”ר, מחפשים חלל מוכן ואינם מעוניינים להיכנס לתהליך של תכנון ובנייה, בנוסף, הם אינם מעוניינים להתחייב לשכירות לפרק זמן הארוך משנתיים, כך שהתחלופה במשרד גבוהה וכך גם ההתאמות שיש לעשות בין שוכר אחד למשנהו. על מנת להצליח להשכיר את הנכס רצוי לחלק אותו למשרדים ולהוציא אותו לשוק כמוצר מוגמר. אך כיצד לתכנון ללקוח שאינו ידוע? כיצד ניתן לצפות צרכים של דייר עתידי? משרד עו”ד ירצה חלוקה למשרדים קטנים ופרטיים ואילו משרדי הייטק מעדיפים חללי עבודה גדולים משותפים. אז כיצד ניתן לתכנן ולבנות מוצר שיתאים למנעד הרחב ביותר של שוכרי המשרדים?
נחלק את הבלוג הבא לפי נושאים מרכזיים: עלויות, וחלוקת החלל ובפוסט הבא נדבר על מערכות ועיצוב.
אז יאללה, בואו נתחיל –
עלויות –
עלויות משרד בסיסי ביותר עם תקרה פריקה פשוטה ללא סינרי גבס, דלתות רגילות וללא מחיצות זכוכית יעלה בסביבות 2500 ₪ למ”ר נטו מתאים למשרדים פשוטים כגון משרדיי בנקים, קופ”ח חברות ביטוח וכד’.
מכאן העלויות עולות כאשר בתחשיב של 4000 ₪ למ”ר אנחנו כוללים תקרה אקוסטית יותר איכותית עם סינרי גבס, רצפת פרקט ושילוב של מחיצות זכוכית באופן חלקי או מלא. כמובן שמפה השמיים הם הגבול .
חלוקת החלל –
בנייני משרדים בנויים בצורה שבלונית שחוזרת על עצמה, גרעין מרכזי וסביבו שטחי המשרדים, בגרעין ממוקמות המעליות, חדרי המדרגות, חדרי מערכות ולעיתים השירותים הקומתיים. סביב הגרעין ממוקמים החללים ההיקפיים עם החלונות, המצרך המבוקש ביותר. מחקרים מוכיחים כי חלל ללא חלון מוריד את תפוקת העבודה וגורם למצב רוח שלילי באופן כללי, כך שלא מומלץ למקם עובדים בחללים ללא חלון. אסייג ואומר שבמקרים של חדרי עריכה, או חדרי מסחר עם ריבוי מסכים לכל עובד, החלון הופך לפחות הכרחי. החלוקה הרווחת היא מיקום משרדים בהיקף ושימוש בחללים הצמודים לגרעין כחללים של דלפק קבלה, חדרי ישיבות, מטבחון, חדר אוכל וכד’.
החלוקה למשרדים – מומלץ להיצמד למודולים של החלונות כדי לשמור על חללים בעלי גודל דומה כבסיס לחלוקה. במקרים שיש צורך במשרדים גדולים יותר ניתן לקחת שני מודולים או להשתמש במשרדים הפינתיים שעצם המיקום שלהם לרב מקנה להם גודל מרווח יותר.
להלן סכמה של חדר סטנדרטי בגודלו. חדר מנהל יכול להיות גדול יותר ולהכיל פינת ישיבה בצורת שולחן ישבות קטן או פינה סלונית. כל חדר מומלץ לאבזר בשקעי חשמל ותקשורת משני צדי החדר כדי לאפשר ישיבה של אדם יחיד או כמה אנשים לפי הצורך.
בכניסה, לרוב ממקמים דלפק קבלה, יש לעשות זאת בצורה שתאפשר גם שימוש אחר בחלל, שכן לא כולם זקוקים לפקידת קבלה וחלל הכניסה יכול להיות חדר האוכל, לאונג’ עובדים , חלל משחקים או כל דבר אחר.
מטבח – הוא החלל שבו כל העובדים נפגשים, יש לאפשר מקום ישיבה ואכילה יחדיו. אכילה בצוותה מגבשת, מאחדת ויוצרת חברויות, אני ממליצה לעודד את התופעה ע”י יצירת חלל שנעים לשבת ולאכול בו יחדיו בכל מקום עבודה קטן כגדול.
חדר ישיבות – ימוקם לרוב בחלל ללא חלונות , יש למקם נק’ חשמל ותקשורת רצפתיות כדי לחווט את השולחן ולדאוג לקישור למסך שעל הקיר. נהוג לאפשר מפגשים יותר אינטימיים בחדרי ישיבות קטנים ל4-6 אנשים. במקרה של קירות גבס מומלץ ללכת על קיר דו קרומי עם בידוד אקוסטי משודרג.
